Hoe doet u marktonderzoek voor self-storage?

Goed self-storage marktonderzoek beantwoordt of er op déze locatie genoeg vraag is en tegen welke prijs, nog voordat u investeert. Het gaat niet om de markt in het algemeen, maar om het gebied rond uw pand en de mensen en bedrijven die daar opslag zoeken. Hieronder loopt VST de stappen met u langs: van het afbakenen van uw verzorgingsgebied tot de vertaling naar uw businesscase en unit-mix.

Baken uw verzorgingsgebied af

Alles begint bij uw verzorgingsgebied. Dat is het gebied waaruit uw huurders komen. Denk daarbij in rijtijd en afstand rond de locatie, niet in een vaste straal op de kaart. Opslag moet dichtbij en makkelijk bereikbaar zijn, dus de meeste huurders komen uit de directe omgeving. Als vuistregel rijden zij maximaal tien tot vijftien minuten voor een self-storage, dus dat rijtijdgebied is een goed startpunt om uw grens te trekken. Een locatie langs een drukke route of vlak bij woonkernen trekt uit een ruimer gebied dan een pand dat verstopt op een bedrijventerrein ligt.

Deze afbakening is de basis van alle verdere analyse. Alles wat daarna komt, de vraag, de concurrentie en het prijsniveau, meet u binnen dit gebied. Trek de grens dus bewust, want een te ruim gebied rekent u rijk en een te krap gebied laat kansen liggen.

Schat de vraag in

Binnen uw verzorgingsgebied kijkt u wie er opslag nodig heeft en waarom. Aan de particuliere kant komt de vraag vaak op een omslagpunt in het leven: een verhuizing waarbij spullen tijdelijk ergens heen moeten, een scheiding, het overlijden van een naaste of kleiner gaan wonen. Dat zijn de momenten waarop mensen ruimte huren, en ze doen zich in elke wijk voor.

Daarnaast is er de zakelijke vraag. Ondernemers zoeken opslag voor voorraad, een archief of materiaal, en zzp’ers en webshops gebruiken een unit als uitvalsbasis. Deze huurders zoeken vaak ruimere maten en huren voor langere tijd.

Weeg bij de inschatting de bevolkingsdichtheid, het aantal huishoudens en het type wijk mee. Een woonwijk vraagt om andere maten dan een bedrijventerrein. Verzamel de échte lokale cijfers over inwoners en huishoudens, want die verschillen per gebied en zijn de basis onder uw raming.

Een sterke toets is de verhouding tussen het aanbod en het aantal inwoners. Bereken hoeveel self-storage vierkante meters er per inwoner in uw verzorgingsgebied staan en vergelijk dat met het landelijk gemiddelde. Brancheorganisaties zoals FEDESSA publiceren zulke cijfers. Zit uw gebied onder dat gemiddelde, dan is de kans groot dat er nog onbenutte vraag is en dat u een interessante markt hebt gevonden. Zit u er ruim boven, dan is de markt mogelijk al verzadigd en kijkt u beter kritisch naar uw onderscheid.

Analyseer de concurrentie

Weet wat er in uw verzorgingsgebied al staat. Welke locaties zijn er, hoe vol zitten ze, welke tarieven vragen ze en welke unit-mix hanteren ze? Let vooral op welke maten bij hen zijn uitverkocht. Een maat die overal vol zit, wijst op vraag die nog niet volledig bediend wordt.

Hun bezetting inschatten kan verrassend eenvoudig. Lege units staan vaak open of hebben een gekleurde markering op het slot. Loop een locatie rustig langs en u ziet per unittype hoe vol het zit. Online werkt het ook: op hun boekingssite ziet u welke maten nog te reserveren zijn en welke uitverkocht. Zo krijgt u een reëel beeld van de bezettingsgraad per pand en soms zelfs per unittype.

Zo’n gat in het aanbod is uw kans. Door uw aanbod te richten op wat de markt mist, vult u sneller en verhuurt u tegen een betere prijs dan wanneer u kopieert wat er al ruim voorhanden is. Wat u hier leert, voedt direct uw unit-mix. Meer daarover leest u in de gids over unit-mix advies.

Bepaal het prijsniveau

Zoek uit wat een unit per maand opbrengt in uw gebied. De gemiddelde huurprijs per unit per maand bij bestaande locaties is uw ijkpunt. Kijk daarbij naar zowel de online prijzen als wat er in de praktijk betaald wordt, en naar de verschillen tussen kleine en grote units.

Dat prijsniveau voedt uw omzetraming. Samen met de bezetting die u realistisch acht, vertelt het u wat de locatie kan opbrengen. Verzamel ook deze cijfers lokaal, want de tarieven verschillen per gebied en per type wijk.

Weeg de locatie zelf

Cijfers over vraag en prijs zijn niet het hele verhaal. De locatie zelf weegt mee. Is uw pand goed zichtbaar vanaf een doorgaande route? Is het makkelijk te bereiken? Is er genoeg ruimte om te parkeren en te manoeuvreren met een aanhanger of een bestelbus?

Een goed bereikbare, zichtbare locatie vult sneller en trekt uit een ruimer gebied. Een pand dat lastig te vinden of te bereiken is, kost u huurders, hoe gunstig de cijfers op papier ook lijken. Neem deze punten mee in uw afweging voordat u koopt of huurt.

Vertaal naar uw businesscase en unit-mix

Marktonderzoek is geen doel op zich. Het is de input voor twee beslissingen die uw rendement bepalen. De eerste is uw businesscase: uw omzetraming rust op de vraag, het prijsniveau en een realistische bezetting die u uit dit onderzoek haalt. Reken die opbrengst uit per kubieke meter, want daar zit uw rendement. Hoe u dat opbouwt, leest u in de gids over self-storage rendement.

De tweede is uw unit-mix. De vraag en het gat in het aanbod dat u vond, bepalen welke maten u plaatst. De juiste verdeling van boxgroottes stemt u af op wat de markt in uw verzorgingsgebied zoekt. Het besliskader daarvoor staat in de gids over unit-mix advies. Zo landt uw onderzoek in een concreet plan.

Waar VST meedenkt

VST kent de wereld van de self-storage ondernemer. Wij denken al vanaf de eerste fase met u mee over uw verzorgingsgebied, de vraag en de unit-mix, zodat uw onderzoek landt in een concreet plan voor het inbouwpakket. Het is geen volwaardig haalbaarheidsonderzoek, maar het geeft u vroeg in het traject richting. Wij weten waar de rendabele keuzes zitten en waar de valkuilen, uit meer dan 20 jaar werken aan self-storage in de Benelux.

Wilt u uw verzorgingsgebied en de vraag samen doornemen? Neem contact met ons op, we denken graag met u mee.

Veelgestelde vragen over self-storage marktonderzoek

Hieronder de vragen die ondernemers ons het vaakst stellen over het marktonderzoek.

Kort samengevat

Self-storage marktonderzoek beantwoordt of er op déze locatie genoeg vraag is en tegen welke prijs. U bakent eerst uw verzorgingsgebied af, schat daarbinnen de vraag in via de particuliere en de zakelijke kant, brengt de concurrentie in kaart, bepaalt het prijsniveau en weegt de locatie zelf. Verzamel die cijfers altijd lokaal en actueel, want ze verschillen per gebied. Vertaal het geheel naar uw businesscase en unit-mix, want daar landt het onderzoek in een concreet plan. Wilt u dit een keer doorpraten, plan dan een adviesgesprek. Wat uw locatie kan opleveren, rekent u indicatief door met de budgetcalculator. Hoe uw onderzoek verdergaat naar de bouw, leest u in de gids over self-storage starten en op de pagina over self-storage bouwen.