Hoeveel rendement haalt u uit self-storage?

Self-storage rendement berekent u per kubieke meter, niet per vierkante meter. De huur van een unit gaat over inhoud, dus opbrengst en rendement drukt u uit in kubieke meters, terwijl u het oppervlak van uw pand in vierkante meters meet. Wie die twee door elkaar haalt, rekent zichzelf te rijk of te arm. Hieronder leest u hoe u het rendement per kubieke meter opbouwt, welke rol de bezetting en de unit-mix spelen, en waarom gefaseerd uitbouwen vaak de slimste route is.

Reken in kubieke meters, niet in vierkante meters

Uw pand meet u in vierkante meters. Uw opbrengst niet. Een pand van 1.000 vierkante meter en 3 meter hoog is geen self-storage van 1.000 vierkante meter, maar van 3.000 kubieke meter. Juist die hoogte is waar veel rendement verstopt zit. Neem de vrije hoogte daarom mee als beslissingscriterium wanneer u een pand koopt of huurt. Een pand met meer hoogte biedt meer verhuurbare inhoud binnen dezelfde footprint.

Reken vervolgens de opbrengst per kubieke meter uit: de huur die een unit oplevert, gedeeld door de inhoud die hij inneemt. Zo vergelijkt u appels met appels, ook tussen panden met verschillende hoogtes.

De bezetting bepaalt of de som klopt

Een hoge opbrengst per kubieke meter op papier zegt weinig als de units leegstaan. De bezetting is de tweede knop. Veel ondernemers rekenen hun business case daarom op 70 procent bezetting, want dat is een realistisch uitgangspunt voor het plan. Reken uw rendement niet op een volle locatie, maar op een reële bezettingscurve: hoe snel loopt het vol, en op welk niveau stabiliseert het in uw markt.

Rond de 85 tot 90 procent bezetting draait een locatie vaak goed. Dat is meestal ook het punt waarop uitbreiden in beeld komt.

De unit-mix stuurt uw opbrengst per kubieke meter

De verdeling van boxgroottes bepaalt direct wat u per kubieke meter verdient. Kleinere units leveren doorgaans meer op per kubieke meter, maar kosten meer aan wanden en deuren. Grotere units zijn goedkoper in te richten, maar brengen per kubieke meter minder op. De juiste verhouding hangt af van de vraag in uw omgeving, dus begin met goed marktonderzoek. Meer daarover leest u in de gids over unit-mix advies.

Bouw gefaseerd uit

U hoeft niet in een keer alles vol te bouwen. Veel ondernemers starten met fase 1 en houden fase 2 en 3 achter de hand. Dat helpt op twee manieren. Het houdt uw cashflow gezond, want u investeert stap voor stap in plaats van in een keer. En u kunt fase 2 en 3 afstemmen op de werkelijke marktvraag zodra uw locatie draait en u weet welke units het snelst vollopen. Zo bouwt u verder op wat de markt u laat zien, niet op een aanname vooraf.

Haal meer meters uit dezelfde footprint

Zit er hoogte over in uw pand, dan haalt een entresolvloer extra verhuurbare vierkante meters uit dezelfde footprint. U benut de ruimte die anders leeg boven de units blijft. Of het rendeert, hangt af van de vrije hoogte en de vraag in uw markt, maar het is een van de sterkste hefbomen op uw opbrengst per kubieke meter.

Begin bij de opbrengst, dan het budget

De verleiding is om te starten bij de bouwkosten. Doe het andersom. Reken eerst hoeveel verhuurbare inhoud u uit het pand haalt en welke opbrengst per kubieke meter realistisch is in uw markt. Pas als die som klopt, legt u het inrichtingsbudget ernaast. Zo weet u of een uitbreiding of een nieuwe locatie zich terugverdient voordat u een offerte opvraagt.

Veelgestelde vragen over self-storage rendement

Hieronder de vragen die ondernemers ons het vaakst stellen over het rendement.

Kort samengevat

Self-storage rendement rekent u in kubieke meters, met de bezetting en de unit-mix als de twee knoppen die de opbrengst sturen. Reken uw business case op 70 procent bezetting, houd 85 tot 90 procent aan als het moment om uit te breiden, en bouw gefaseerd uit zodat u fase 2 en 3 op de echte marktvraag afstemt. Een vaste terugverdientijd geeft VST niet, want die verschilt per propositie en per markt. Wilt u weten wat uw locatie kan opleveren, reken het indicatief door met de budgetcalculator, of lees hoe VST u helpt bij self-storage uitbreiden.