Een leegstaand pand ombouwen tot self-storage

Een leegstaand pand ombouwen tot self-storage is vaak sneller en goedkoper dan nieuwbouw, mits de locatie, de bestemming en de bouwkundige staat van het pand het toelaten. U benut het casco dat er al staat, in plaats van van de grond af te bouwen. Dat scheelt tijd en meestal ook geld. Hieronder loopt VST met u langs wanneer ombouwen aantrekkelijk is, hoe u beoordeelt of uw pand geschikt is, en hoe het conversietraject verloopt.

Waarom ombouwen aantrekkelijk is

Een leegstaand kantoor, een oude hal of een bedrijfspand dat zijn functie verloor, is voor self-storage vaak een kans. Het casco staat er al: de fundering, de dragende constructie en de gevel. Die hoeft u niet opnieuw te bouwen. Daardoor bent u sneller operationeel en vallen de ontwikkelkosten meestal lager uit dan bij nieuwbouw.

Er speelt nog iets mee. De self-storage markt in Nederland is volwassen en groeit voor een groot deel via het ombouwen van bestaand vastgoed. Panden die leegstaan krijgen zo een nieuwe, renderende bestemming. Het meeste rendement zit vaak in een pand dat op het eerste gezicht niet aantrekkelijk lijkt en dat u slim ombouwt.

Is uw pand geschikt?

Voordat u zich aan een pand verbindt, checkt u een paar knock-outs. De eerste is de bestemming. Staat het omgevingsplan van de gemeente opslag of self-storage op die locatie toe? Zo niet, dan hebt u een afwijking nodig en loopt het traject via de zwaardere procedure. Doe deze check als eerste, nog voordat u koopt of huurt. Meer hierover leest u in de gids over de vergunning voor self-storage.

De tweede is de locatie zelf. Ook bij ombouw geldt dat zichtbaarheid en bereikbaarheid uw bezetting bepalen. Een pand dat verstopt op een bedrijventerrein ligt, vult trager dan een pand langs een doorgaande route of vlak bij woonkernen, hoe gunstig de aankoopprijs ook is. Weeg de locatie dus net zo streng als bij een nieuwbouwlocatie. Hoe u dat aanpakt, leest u in de gids over self-storage marktonderzoek.

Bouwkundige aandachtspunten

Klopt de bestemming en de locatie, dan kijkt u naar de bouwkundige staat. Drie punten wegen het zwaarst.

Het eerste is de vrije hoogte. Hoogte is waar veel rendement verstopt zit. Is er hoogte over, dan is er vaak ruimte voor een entresolvloer, en dat levert extra verhuurbare kubieke meters op zonder dat u het grondvlak vergroot. Een pand van 1.000 vierkante meter en drie meter hoog is geen self-storage van 1.000 vierkante meter, maar van 3.000 kubieke meter.

Het tweede is de draagconstructie en de gevelopeningen. De bestaande constructie en de plek van de kolommen bepalen mee hoe u het pand kunt indelen. Extra gevelopeningen, een entresolvloer of versterkingen laat u bouwkundig toetsen.

Het derde is de brandveiligheid. Bij een ombouw geldt in beginsel het rechtens verkregen niveau, het niveau dat het pand al had. Verandert de functie van het gebouw, dan kunnen zwaardere eisen gelden, vaak op het gebied van brandveiligheid en compartimentering. Houd dit kwalitatief in gedachten en laat de exacte eisen per project toetsen door een constructeur en een brandveiligheidsadviseur. Ga niet uit van een vaste waarde, want die verschilt per pand.

Het conversietraject in fases

Een ombouw verloopt in een vaste volgorde. Eerst gaat het binnenwerk eruit: de sloop van wat er niet blijft en, waar nodig, een asbestsanering bij oudere panden. Daarna volgen de bouwkundige aanpassingen aan constructie, gevel en vloeren. Vervolgens komen de vernieuwde installaties, gevolgd door de afbouw en het buitenwerk.

Als het casco klaar is en bezemschoon wordt opgeleverd, begint de inbouw. Dat is het deel waar VST aan zet is: de wanden, de deuren, de sloten en de unit-mix. Zo werkt u van een leeg pand naar verhuurbare units, stap voor stap in de goede volgorde.

Waar VST meedenkt

VST denkt vanaf het eerste locatiebezoek met u mee. Wij kijken naar de inbouwbaarheid van uw bestaande pand: past de gewenste indeling binnen de draagconstructie en de gevelopeningen, is er hoogte voor een entresolvloer, en welke unit-mix levert de meeste verhuurbare kubieke meters op uw locatie op? Die vragen beantwoorden we samen, op basis van meer dan 20 jaar werken aan self-storage in de Benelux.

Vanaf de inbouw doen we het werk. Als full-service partner en partner van Janus International in de Benelux verzorgt VST het inbouwpakket, van ontwerp tot installatie met vaste teams. Zo houdt u één aanspreekpunt voor het deel dat uw rendement bepaalt.

Veelgestelde vragen over een pand ombouwen tot self-storage

Hieronder de vragen die ondernemers ons het vaakst stellen over het ombouwen van een bestaand pand.

Kort samengevat

Een leegstaand pand ombouwen tot self-storage is vaak sneller en goedkoper dan nieuwbouw, mits de locatie, de bestemming en de bouwkundige staat het toelaten. Check eerst of het omgevingsplan opslag toestaat en of de locatie klopt, beoordeel daarna de vrije hoogte, de draagconstructie en de brandveiligheid, en laat de constructie en de brandeisen per project toetsen. Het traject loopt van sloop en aanpassingen naar installaties, afbouw en ten slotte de inbouw, waar VST aan zet is. Wilt u weten of uw pand zich leent voor de ombouw? Plan een adviesgesprek, dan kijken we samen naar uw locatie. Wat de inbouw kan opleveren, rekent u indicatief door met de budgetcalculator. Meer over het bouwtraject leest u op de pagina over self-storage bouwen en in de gids over self-storage starten.