Rekenvoorbeeld: wat levert een extra verdieping op in uw self-storage?
U hebt hoogte over in uw pand en vraagt zich af of een extra verdieping de investering waard is. Het korte antwoord is bijna altijd ja, maar u wilt het zien, niet horen. Deze gids rekent stap voor stap voor wat een entresolvloer u oplevert, met een concreet voorbeeld dat u met uw eigen cijfers kunt narekenen.
De rekenregel in het kort
Het rekenwerk is simpel opgebouwd. Een entresolvloer voegt verhuurbare vierkante meters toe. Die meters zet u om in extra units, de units vermenigvuldigt u met uw eigen tarief en een realistische bezetting, en zo krijgt u de extra jaaropbrengst. Deel de investering in de vloer daardoor, en u hebt de terugverdientijd. Meer meters, meer units, meer opbrengst: dat is de hele hefboom.
Een concreet voorbeeld in meters
Neem een pand van 500 vierkante meter met genoeg vrije hoogte voor een tweede laag. Een entresolvloer verdubbelt de verhuurbare meters, van ongeveer 500 naar ongeveer 1.000 vierkante meter. Trekt u daar de gangpaden af, dan houdt u netto verhuurbare ruimte over. Bij een gemiddelde unit van zes vierkante meter zijn dat ruwweg zestig tot tachtig extra units. ⚠ Dit aantal is een richtwaarde: het hangt af van uw unit-mix en uw gangindeling, die VST per pand uitrekent.
Van units naar opbrengst
Nu de opbrengst, en daar vult u uw eigen cijfers in, want een tarief dat overal klopt bestaat niet. Vermenigvuldig het aantal extra units met uw maandtarief per unit en met een realistische bezetting, bijvoorbeeld 70 procent voor de raming. Dat maal twaalf is de extra jaaropbrengst. Reken de opbrengst uit per kubieke meter, want juist in de hoogte zit uw rendement. VST verzint hier geen bedrag voor u; de opbrengst volgt uit uw eigen markt.
De terugverdientijd
Zet die extra jaaropbrengst tegenover de investering in de vloer. Deel de investering door de jaaropbrengst en u hebt een indicatie van de terugverdientijd. Harde beloftes doet VST niet, want elke locatie verschilt, maar we horen vaak dat ondernemers hun inbouwinvestering binnen 2 tot 3 jaar hebben terugverdiend. Dat is een beeld uit de praktijk, geen garantie. Hoe u de terugverdientijd voor uw eigen pand opbouwt, leest u in de gids over de terugverdientijd van een entresolvloer (/gids/entresolvloer-terugverdientijd).
Waarom dit de sterkste hefboom is
Meer meters uit het pand dat u al hebt, is in deze markt goud waard. Volgens FEDESSA is de grootste zorg van operators niet de vraag maar de grond: die is schaars en vergunningen duren lang. Een extra verdieping benut de hoogte die u al betaalt, zonder een tweede locatie of nieuwe grond. Wilt u zien hoe VST die vloer bouwt, bekijk dan de pagina over de entresolvloer voor self-storage (/entresolvloer-self-storage).
De volgende stap
Wilt u dit voor uw eigen pand narekenen? Reken indicatief door met de budgetcalculator, of bel ons voor een schetsontwerp met een budgetindicatie.
Veelgestelde vragen
Hoeveel extra units levert een entresolvloer op?
Dat hangt af van de vrije hoogte, de footprint en uw unit-mix. Als vuistregel verdubbelt een entresolvloer de verhuurbare vierkante meters. In een pand van 500 vierkante meter komt dat, bij een gemiddelde unit van zes vierkante meter, ruwweg neer op zestig tot tachtig extra units. VST rekent het exacte aantal per pand voor u uit.
Hoe reken ik de opbrengst uit?
Vermenigvuldig het aantal extra units met uw eigen maandtarief per unit en met een realistische bezetting, bijvoorbeeld 70 procent. Dat maal twaalf is de extra jaaropbrengst. Reken per kubieke meter, want daar zit uw rendement. Gebruik uw eigen, lokale tarief, geen landelijk gemiddelde.
Wat is de terugverdientijd van een entresolvloer?
Die verschilt per locatie. Deel de investering in de vloer door de extra jaaropbrengst voor een indicatie. Vaak horen we dat ondernemers hun inbouwinvestering binnen 2 tot 3 jaar terugverdienen, als beeld uit de praktijk, geen garantie.
Vanaf welke hoogte loont een entresolvloer?
Als vuistregel stelt VST een entresolvloer voor vanaf ongeveer 5,5 meter vrije hoogte, want dan houdt u onder en boven de vloer een werkbare hoogte over. Is uw pand iets lager, dan kijken we of het toch kan, afhankelijk van de grootte van de vloer en de eisen.